邁點(diǎn)研究院

“酒店資產(chǎn)仍處在從‘地產(chǎn)估值’向‘現(xiàn)金流估值’切換的頂奢下行通道，重資產(chǎn)玩家被迫去杠桿；而旅游復(fù)蘇帶來(lái)的酒店交個(gè)僅成交現(xiàn)金流改善，尚未足以覆蓋老資產(chǎn)的掛牌高額折舊和財(cái)務(wù)成本。”

9月29日，次約產(chǎn)熱中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，折成專(zhuān)家重資這導(dǎo)致的項(xiàng)目結(jié)果是“經(jīng)營(yíng)回暖”不敵“估值回調(diào)”，拍賣(mài)市場(chǎng)繼續(xù)擠泡沫，旅游直到價(jià)格與現(xiàn)金流匹配，熱≠成交才會(huì)放量。頂奢

阿里拍賣(mài)顯示，酒店交個(gè)僅成交9月23日，掛牌上海松江區(qū)銀湖酒店（原上海東方佘山翰悅閣酒店和王廷飯店）拍賣(mài)結(jié)束，次約產(chǎn)熱項(xiàng)目位于佘山國(guó)際旅游度假區(qū)，折成專(zhuān)家重資毗鄰歡樂(lè)谷，項(xiàng)目為上海銀湖公司名下17幢地上房屋建筑物及地下室。旅游

約8.93億元的起拍價(jià)盡管吸引了2776次圍觀，但最終還是因無(wú)人出價(jià)而流拍，這已是該酒店資產(chǎn)的第四次流拍。

今年7月21日，上海銀湖酒店首次上架，彼時(shí)起拍價(jià)約14.27億元，吸引了超7000次圍觀，但一天后流拍。

此后，該酒店又分別于7月31日、8月17日以及9月22日三次上架拍賣(mài)，起拍價(jià)也一降再降，至9月22日第四次掛牌，起拍價(jià)已經(jīng)來(lái)到了8.93億元，相當(dāng)于首次起拍價(jià)打了約六二折，但最終還是因無(wú)人出價(jià)而流拍。

今年以來(lái)，類(lèi)似這樣的酒店流拍已成常態(tài)。如9月16日，大理實(shí)力希爾頓酒店第二次拍賣(mài)結(jié)束，再次因無(wú)人出價(jià)而流拍；7月1日，沈陽(yáng)世茂希爾頓酒店第二次拍賣(mài)，同樣沒(méi)有逃掉流拍的命運(yùn)。

邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示：2025年上半年，中國(guó)酒店市場(chǎng)拍賣(mài)價(jià)格在千萬(wàn)元以上的酒店項(xiàng)目共有259個(gè)，但成功交易的有17個(gè)；而到了三季度，無(wú)論是酒店資產(chǎn)掛牌拍賣(mài)數(shù)量，還是成交數(shù)量，均開(kāi)始快速上升。

僅7月和8月兩個(gè)月，中國(guó)酒店市場(chǎng)拍賣(mài)價(jià)格在千萬(wàn)元以上的酒店項(xiàng)目就有163個(gè)，成功交易的酒店數(shù)量則直接到了10個(gè)。

據(jù)此來(lái)看，截至今年8月底，拍賣(mài)價(jià)格在千萬(wàn)元以上的酒店項(xiàng)目有422個(gè)，但累計(jì)成交僅27個(gè)。這也意味著，超90%的酒店資產(chǎn)只是掛著但賣(mài)不出去。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，未能成功交易的酒店資產(chǎn)均或多或少存在問(wèn)題，要么欠著銀行貸款，要么物業(yè)存在租賃糾紛，又或者存在著司法問(wèn)題。

如大理實(shí)力希爾頓酒店，就是因云南實(shí)力控股等與恒豐銀行借款合同糾紛而被法拍；寧波春曉世茂希爾頓逸林酒店，則存在被上海金融法院輪候查封、部分帶租約拍賣(mài)等情況。

柏文喜在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)分析指出，近年新開(kāi)業(yè)酒店數(shù)量多，老舊酒店在硬件、體驗(yàn)、品牌力上均處下風(fēng)，改造費(fèi)用動(dòng)輒上億元，買(mǎi)家算賬后不愿接盤(pán)。

另一方面，多數(shù)被拍酒店為地產(chǎn)母公司“斷臂求生”產(chǎn)物，附帶抵押查封、二期爛尾、違章建筑等隱性負(fù)債，導(dǎo)致交易門(mén)檻與后續(xù)投入過(guò)高。

與此同時(shí)，法拍往往要求一次性付款或高首付，在信貸收緊、利率高企環(huán)境下，中小投資者被擋在門(mén)外。

而就算是已成功拍出的27個(gè)項(xiàng)目，普遍也經(jīng)歷了連續(xù)降價(jià)。

以9月24日才被人以8181萬(wàn)元拿下，位于重慶市北碚區(qū)的國(guó)內(nèi)頂奢酒店代表之一悅榕莊酒店為例，2024年8月9日，該筆資產(chǎn)首次在阿里拍賣(mài)上掛牌，涉及拍賣(mài)的資產(chǎn)包括悅榕莊酒店及其二期、員工宿舍、停機(jī)坪和辦公樓等，彼時(shí)起拍價(jià)高達(dá)7.0048億元，但最終因無(wú)人報(bào)名而流拍。

此后悅榕莊酒店有關(guān)資產(chǎn)持續(xù)降價(jià)掛牌，至此次成交已是第10次拍賣(mài)了，成交價(jià)已僅相當(dāng)于起拍價(jià)的約11.7%。

此外，歷時(shí)近5年、流拍30次后，南寧昔日地標(biāo)廣西富滿(mǎn)地大酒店也在9月11日成功找到了“接盤(pán)者”，成交價(jià)約1.28億元，相較第一次上架時(shí)狂降3.34億元，相當(dāng)于打了三折。

另?yè)?jù)邁點(diǎn)研究院監(jiān)測(cè)，截至8月底，422個(gè)拍賣(mài)項(xiàng)目里，大部分是千萬(wàn)元到5000萬(wàn)元中等體量的中小型單體酒店，大多集中在二三線(xiàn)城市或旅游景區(qū)。

“當(dāng)?shù)馗叨俗∷扌枨笥邢?，RevPAR（單房收益）提升空間小，投資者缺乏信心?！卑匚南脖硎?。

“酒店拍賣(mài)數(shù)量的激增，并非單一因素驅(qū)動(dòng)，而是經(jīng)營(yíng)壓力和資本耐心不足相互交織的結(jié)果。”邁點(diǎn)研究院分析指出，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，一是酒店老板扛不住了，二是資本對(duì)酒店行業(yè)信心缺失，二者共同將大量酒店資產(chǎn)推向拍賣(mài)市場(chǎng)。

一方面是酒店資產(chǎn)流拍增多，另一方面卻是不斷增長(zhǎng)的住宿收入。

文化和旅游部發(fā)布的2025年上半年國(guó)內(nèi)居民出游數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)出游人次達(dá)32.85億，同比增長(zhǎng)20.6%；出游總花費(fèi)3.15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.2%；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，僅今年二季度，全國(guó)住宿和餐飲業(yè)GDP同比增長(zhǎng)5.2%。

“旅游數(shù)據(jù)反映的是‘出行人次’與‘總花費(fèi)’，但人均花費(fèi)尚未恢復(fù)至2019年水平?！卑匚南脖硎荆M(fèi)者更理性，對(duì)高星酒店溢價(jià)不再盲從，轉(zhuǎn)而選擇中端酒店、民宿或短租房。

“酒店需求持續(xù)增長(zhǎng)，但需求依然跟不上供給速度。不管是國(guó)際老牌酒店集團(tuán)，還是本土新興品牌，都在拼命跑馬圈地，一家接一家地開(kāi)新酒店”，邁點(diǎn)研究院分析指出，全新的酒店產(chǎn)品和越來(lái)越卷的酒店服務(wù)使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。

以首旅酒店為例，今年上半年重點(diǎn)推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)管理酒店擴(kuò)張，新開(kāi)店664家，其中標(biāo)準(zhǔn)管理酒店378家，同比增長(zhǎng)39.5%；凈開(kāi)店175家，同比增長(zhǎng)45.8%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)達(dá)到了11.08%。

華住集團(tuán)上半年在營(yíng)酒店總數(shù)達(dá)12137家，同比增長(zhǎng)18%；期內(nèi)新開(kāi)業(yè)酒店597家，待開(kāi)業(yè)酒店2947家。

截至今年二季度末，亞朵集團(tuán)在營(yíng)酒店數(shù)1824家，同比增長(zhǎng)29.2%；在營(yíng)客房數(shù)204784間，同比增長(zhǎng)26.7%。

但綜合營(yíng)收和凈利潤(rùn)兩個(gè)指標(biāo)來(lái)看，實(shí)現(xiàn)“增收又增利”的國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)僅4家，即華住集團(tuán)、亞朵集團(tuán)、華大酒店和萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展。

邁點(diǎn)研究院分析表示，過(guò)去投資人投酒店，看中的是不動(dòng)產(chǎn)保值和穩(wěn)定現(xiàn)金流，但今年一方面商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)分化，二三線(xiàn)城市酒店物業(yè)價(jià)格同比下跌，不動(dòng)產(chǎn)保值屬性失效；另一方面，受大環(huán)境和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響，酒店現(xiàn)金流的波動(dòng)遠(yuǎn)超投資預(yù)期。

“這些連鎖酒店核心盈利點(diǎn)是品牌、會(huì)員系統(tǒng)和管理輸出，而非持有重資產(chǎn)。它們通過(guò)加盟、托管快速擴(kuò)張，把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給單體業(yè)主，這些單體老酒店就是被拍賣(mài)的主角，所以出現(xiàn)‘連鎖賺錢(qián)、業(yè)主甩賣(mài)’的鏡像?！卑匚南脖硎荆奥糜螣帷僦刭Y產(chǎn)熱”。

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封面圖片來(lái)源：阿里法拍

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