????中經(jīng)記者郭陽(yáng)琛張家振上海報(bào)道

????在嘉里建設(shè)（00683.HK）董事會(huì)主席、囤房行政總裁及執(zhí)行董事郭孔華花費(fèi)1.17億元購(gòu)入自家金陵華庭“豪宅”后，億元遇阻瑞慈醫(yī)療（01526.HK）也豪擲1.99億元拿下了上海市知名豪宅云錦東方的去化一套別墅。

????在房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回暖之時(shí)，并存上海市高端住宅市場(chǎng)的上海市場(chǎng)火爆表現(xiàn)格外引人矚目?？硕饠?shù)據(jù)顯示，高端2025年前三季度，住宅上海市總價(jià)3000萬(wàn)元以上的囤房商品住宅累計(jì)成交1524套，總價(jià)5000萬(wàn)元以上的億元遇阻頂級(jí)住宅共成交674套，增幅高達(dá)27%，去化占全國(guó)11個(gè)重點(diǎn)城市總成交量的并存近八成。

????高端住宅總體火熱之下，上海市場(chǎng)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步分化。高端《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》注意到，住宅一方面，囤房臨近年末，上海市迎來(lái)高端住宅供應(yīng)高峰，綠城黃浦ONE、湯臣君品三期、金陵華庭三期、啟濱江等項(xiàng)目爭(zhēng)先推盤(pán)；另一方面，“日光”變得并不那么輕松，外灘瑞府和金茂璞元等項(xiàng)目陷入了二期認(rèn)購(gòu)率低于一期的困境。

????“如果說(shuō)以前市場(chǎng)熱度是100度，現(xiàn)在相當(dāng)于降到了90度，但并不能說(shuō)上海市高端住宅市場(chǎng)就不‘燙’了?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前，上海市高端住宅項(xiàng)目“開(kāi)盤(pán)即日光”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，這就要求開(kāi)發(fā)商要在地段和產(chǎn)品上狠下功夫，提高品質(zhì)精準(zhǔn)匹配購(gòu)房者的需求。

????投資屬性受追捧

????11月4日，瑞慈醫(yī)療公告稱(chēng)，其間接全資附屬公司上海瑞慈瑞鉑門(mén)診部有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“瑞慈瑞鉑”）以總價(jià)約1.99億元購(gòu)入上海市龍啟路377弄13幢40號(hào)的一個(gè)住宅單位，總建筑面積約570.06平方米。據(jù)此計(jì)算，瑞慈醫(yī)療購(gòu)入的云錦東方別墅房源均價(jià)高達(dá)34.9萬(wàn)元/平方米。

????龍啟路377弄即上海市徐匯濱江板塊的高端住宅項(xiàng)目云錦東方。瑞慈醫(yī)療公告顯示，瑞慈瑞鉑已向賣(mài)方上海東航置業(yè)有限公司支付初步訂金3000萬(wàn)元，約1.69億元尾款將于11月30日前支付，購(gòu)房款將由公司內(nèi)部資源撥付。

????上海市房屋管理局官網(wǎng)信息顯示，2025年9月28日，云錦東方三期取得預(yù)售許可證，推出最后22套聯(lián)排別墅，均價(jià)29.8萬(wàn)元/平方米，戶型面積384—570平方米，結(jié)構(gòu)為地上四層及地下一層。

????對(duì)于此時(shí)入手上海市高端住宅的理由，瑞慈醫(yī)療方面認(rèn)為，收購(gòu)事項(xiàng)對(duì)公司而言是一項(xiàng)優(yōu)良的中長(zhǎng)期投資。該住宅單元位于徐匯區(qū)，是上海市的核心商業(yè)及生活區(qū)之一。上海市為中國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、貨運(yùn)及科技創(chuàng)新的國(guó)際樞紐，具備經(jīng)濟(jì)蓬勃的優(yōu)勢(shì)及巨大的發(fā)展?jié)摿?，更提供了有利的投資環(huán)境。

????“鑒于該物業(yè)周邊的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及上海市的發(fā)展，董事對(duì)該物業(yè)中長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展會(huì)有良好的資本增值潛力持樂(lè)觀態(tài)度?！比鸫柔t(yī)療方面進(jìn)一步表示，收購(gòu)事項(xiàng)將是優(yōu)良的投資機(jī)會(huì)，可為公司提供合理水平的回報(bào)。

????無(wú)獨(dú)有偶，10月31日，郭孔華與嘉里建設(shè)全資附屬公司上海卓妙置業(yè)有限公司簽訂協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)位于上海市黃浦區(qū)金陵華庭一套449平方米的四室房源，交易總價(jià)約為1.17億元。

????公告顯示，上述交易完成后，預(yù)計(jì)嘉里建設(shè)將獲得約2300萬(wàn)元收益。出售該物業(yè)所得款項(xiàng)，將用作公司的一般營(yíng)運(yùn)資金。

????記者注意到，郭孔華是馬來(lái)西亞首富郭鶴年之子。而金陵華庭是嘉里建設(shè)上海金陵路城市更新項(xiàng)目的住宅部分，也是上海市2025年最受關(guān)注的高端住宅項(xiàng)目之一。此前，郭孔華表示，對(duì)上海市高端住宅項(xiàng)目獲得市場(chǎng)正面反應(yīng)感到滿意。

????高端住宅迎“入市潮”

????在郭孔華高調(diào)買(mǎi)下自家產(chǎn)品的同時(shí)，金陵華庭三期推出最后40套高層房源，其中包括一套建面約730平方米的頂層復(fù)式。據(jù)悉，該批次房源過(guò)會(huì)均價(jià)20.6萬(wàn)元/平方米，和上一批次相比，漲價(jià)約1000元/平方米。

????嘉里建設(shè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，此次推出的金陵華庭三期是T2“樓王”的一個(gè)單元，認(rèn)籌時(shí)間為11月6—11日上午，首日認(rèn)購(gòu)便達(dá)到35組，并于11月16日下午正式開(kāi)盤(pán)。

????今年3月和9月，金陵華庭前兩批房源分別實(shí)現(xiàn)“日光”，共計(jì)攬金超190億元。三期房源預(yù)計(jì)貨值約30億元，也就是說(shuō)，金陵華庭2025年銷(xiāo)售額有望突破220億元。

????均價(jià)21萬(wàn)元/平方米、單套最高售價(jià)超1.6億元，加之知名演員胡歌曾現(xiàn)場(chǎng)看房，位于衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)的高福云境項(xiàng)目同樣備受關(guān)注。

????記者從上海萬(wàn)科方面采訪了解到，10月18日，高福云境項(xiàng)目首開(kāi)推出125套房源，收到190組認(rèn)籌，認(rèn)籌率約152%，開(kāi)盤(pán)時(shí)間因此提前了一周。開(kāi)盤(pán)首日，單套戶型面積近600平方米、總價(jià)1.3億—1.7億元的25套大平層全部售罄。

????地段和產(chǎn)品稀缺性，是這類(lèi)頂級(jí)項(xiàng)目得以熱銷(xiāo)的關(guān)鍵。上海萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在建筑高度嚴(yán)格受限的衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)，150米的超高層住宅十分稀缺。同時(shí)，高福云境住宅部分層高設(shè)定約3.5米，高于當(dāng)前市場(chǎng)常規(guī)的3.1—3.3米。

????嘉里建設(shè)方面表示，高凈值人群對(duì)“抗周期核心資產(chǎn)”偏好，金陵華庭項(xiàng)目憑借外灘核心地段稀缺性、產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)及突出性價(jià)比，能夠多次開(kāi)盤(pán)后短時(shí)間售罄，印證了上海市“頂豪”市場(chǎng)對(duì)核心區(qū)大戶型的強(qiáng)承接力，還以“日光”表現(xiàn)為區(qū)域高端住宅市場(chǎng)注入了強(qiáng)勁活力。

????臨近年末，上海市也迎來(lái)了高端住宅“上市潮”。位于浦東新區(qū)的湯臣君品三期“廷”推出49套別墅房源，總建面約455—626平方米，均價(jià)19.68萬(wàn)元/平方米，較一期高出約3萬(wàn)元/平方米，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)153%；位于黃浦區(qū)的綠城黃浦ONE項(xiàng)目也迎來(lái)“首開(kāi)”，過(guò)會(huì)均價(jià)約17萬(wàn)元/平方米，認(rèn)購(gòu)率為139%。

????華潤(rùn)置地曾經(jīng)創(chuàng)下“全國(guó)總價(jià)地王”的項(xiàng)目也即將入市。記者了解到，該項(xiàng)目名為?啟濱江，位于浦東新區(qū)后灘板塊，以“一線江景”為賣(mài)點(diǎn)。今年8月，華潤(rùn)置地與上海南房集團(tuán)共同拿下上述后灘與黃浦區(qū)余慶里組合地塊，總價(jià)244.7億元。其中，華潤(rùn)置地付出的資金超220億元，后灘地塊也是組合“資產(chǎn)包”中的核心。

????華潤(rùn)置地上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，啟濱江項(xiàng)目打造了約3500平方米的下沉藝術(shù)庭院、約2500平方米的會(huì)所場(chǎng)館和約110米的綠蔭地。項(xiàng)目預(yù)計(jì)11月迎來(lái)“首開(kāi)”，最大戶型286平方米，擁有四房?jī)蓮d四衛(wèi)，通過(guò)無(wú)柱化設(shè)計(jì)，可最大限度俯瞰江景。

????市場(chǎng)分化，“日光盤(pán)”消退

????和高福云境、金陵華庭“億元大宅”供不應(yīng)求不同，北外灘板塊的海泰北外灘正面臨去化遇阻問(wèn)題。

????公開(kāi)資料顯示，海泰北外灘項(xiàng)目涵蓋住宅、歷史保護(hù)建筑與酒店等多種業(yè)態(tài)，由三棟約160—170米的超高建筑組成。這不僅是浦西最高的住宅產(chǎn)品，還是上海市首家自帶停機(jī)坪的樓盤(pán)，總價(jià)區(qū)間為4200萬(wàn)—1.48億元。

????記者了解到，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期超過(guò)20年。2022年12月，項(xiàng)目首次取證并推出108套房源，均價(jià)14.5萬(wàn)元/平方米，最大戶型620平方米；二批次于2024年12月取證，共推出43套房源，均價(jià)17萬(wàn)元/平方米，主要是建面約554平方米的大平層。

????但由于得房率較低、周邊城市界面一般，海泰北外灘市場(chǎng)表現(xiàn)并不理想。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月12日，該項(xiàng)目151套房源售出80套，去化率約53%。其中，二期43套房源僅售出14套，去化剛過(guò)三成。

????今年3月，海泰北外灘與知名文旅品牌阿那亞達(dá)成合作，為海泰北外灘項(xiàng)目賦能。阿那亞“站臺(tái)”，讓海泰北外灘當(dāng)月銷(xiāo)量躍升至19套，這是其自開(kāi)盤(pán)以來(lái)創(chuàng)下的月銷(xiāo)記錄。但熱度并未持續(xù)太久，此后月銷(xiāo)量至今未能突破3套。

????與此同時(shí)，隨著高端住宅供應(yīng)量攀升，單套總價(jià)約2000萬(wàn)元的主流項(xiàng)目去化速度放緩，“日光”變得可遇而不可得。例如，11月8日正式開(kāi)盤(pán)的綠城黃浦ONE項(xiàng)目，首批僅推出56套房源，主要戶型為155平方米和193平方米，大戶型仍有少量在售，整體去化約八成。

????北外灘板塊的外灘瑞府和金茂璞元也正遭遇認(rèn)購(gòu)熱度下滑問(wèn)題。據(jù)悉，外灘瑞府項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率從一期的163%下降到二期的53.4%，金茂璞元項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率也從一期的157.6%下降到二期101.8%。

????9月14日，外灘瑞府項(xiàng)目“首開(kāi)”推出119套房源，均價(jià)14.78萬(wàn)元/平方米，當(dāng)天便發(fā)布了慶?！叭展狻钡男麄骱?bào)。但上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月12日，外灘瑞府一期仍有30套在售，去化率不足75%。相較之下，同期開(kāi)盤(pán)的金陵華庭二期僅剩郭孔華自購(gòu)的一套尚未網(wǎng)簽。

????20多天后，外灘瑞府項(xiàng)目加推了二期146套房源，均價(jià)上漲了約500元/平方米。一名外灘瑞府置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，二期項(xiàng)目戶型包括124平方米、165平方米、195平方米和240平方米，目前都有房源在售，可以直接購(gòu)買(mǎi)。

????盧文曦分析稱(chēng)，隨著上海市中心城區(qū)土地供應(yīng)加快，高端住宅市場(chǎng)的供需矛盾已經(jīng)遠(yuǎn)不如前兩年那么突出。無(wú)論是新房還是二手房，千萬(wàn)級(jí)的產(chǎn)品供應(yīng)相當(dāng)充足。同時(shí)，現(xiàn)在二手房的議價(jià)空間較大，自然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求分流。