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撰文 | ??余暉

“現(xiàn)房銷(xiāo)售”，現(xiàn)房銷(xiāo)售正在多地有序有力推進(jìn)。再增

據(jù)《湖南日?qǐng)?bào)》消息，地全地正11月3日，國(guó)多湖南省平江縣出臺(tái)《全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售和“好房子”規(guī)劃建設(shè)的探索若干措施（試行）》，對(duì)在新出讓土地上新建的現(xiàn)房銷(xiāo)售商品房項(xiàng)目，竣工驗(yàn)收之后才能啟動(dòng)商品房銷(xiāo)售。再增

這是地全地正湖南全省首個(gè)全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的縣城。

《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的國(guó)多建議》提到，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，探索完善商品房開(kāi)發(fā)、現(xiàn)房銷(xiāo)售融資、再增銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度。地全地正”

今年早些時(shí)候，國(guó)多河南信陽(yáng)、探索湖北荊門(mén)也先后宣布“新出讓土地實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

所謂現(xiàn)房銷(xiāo)售，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是“所見(jiàn)即所得”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工驗(yàn)收合格、具備法定交付條件并可直接辦理產(chǎn)權(quán)登記的商品房向市場(chǎng)出售的行為。購(gòu)房者在交易完成后，即可獲得房屋的實(shí)際占有和使用權(quán)，通常能迅速完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

與之相對(duì)應(yīng)的是期房銷(xiāo)售（即“商品房預(yù)售制度”），是指開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)先向社會(huì)銷(xiāo)售尚處于建設(shè)階段的商品房，購(gòu)房者在未來(lái)約定的時(shí)點(diǎn)接收房屋。這種模式源于香港——上世紀(jì)90年代，在內(nèi)地城鎮(zhèn)化進(jìn)程初期，商品房供給出現(xiàn)短缺，于是借鑒了香港的“賣(mài)樓花模式”，之后迅速成為主流銷(xiāo)售模式。

這一模式能縮短房企資金回籠周期，降低購(gòu)房門(mén)檻，但也存在一定的弊端。近年來(lái)，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷(xiāo)售甚至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。

現(xiàn)房銷(xiāo)售則相當(dāng)于給購(gòu)房者吃了一顆“定心丸”。房子好不好、質(zhì)量過(guò)不過(guò)關(guān)，親眼看過(guò)再?zèng)Q定，從根本上杜絕“圖紙上的房子”、“到貨不符”甚至“收不到貨”的風(fēng)險(xiǎn)。這不僅保護(hù)了消費(fèi)者權(quán)益，也有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)房企回歸產(chǎn)品本身，用實(shí)力和品質(zhì)說(shuō)話。

值得一提的是，推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，并非一時(shí)一地之舉，而是中央推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要一環(huán)。

“十四五”期間，黨中央、國(guó)務(wù)院作出了加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的決策部署?！吨泄仓醒腙P(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》提到，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度?！?/p>

近日出版的《〈中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》中刊登了住建部部長(zhǎng)倪虹的署名文章。倪虹表示，要改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售制度。在商品房銷(xiāo)售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，實(shí)現(xiàn)所見(jiàn)即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

事實(shí)上，我國(guó)對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售的嘗試從未止步。

其中，海南是全國(guó)首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的省份——2020年3月，海南省委、省政府決定實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，成為全國(guó)第一個(gè)在全省范圍內(nèi)統(tǒng)一實(shí)施該制度的省份。

據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)，2022年末以來(lái)，全國(guó)多地出臺(tái)現(xiàn)房銷(xiāo)售相關(guān)政策。

今年，河南信陽(yáng)、湖北荊門(mén)先后宣布“新出讓土地實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

《信陽(yáng)市中心城區(qū)加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》提到，新出讓土地的項(xiàng)目，將“現(xiàn)房銷(xiāo)售”列入用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和土地出讓合同，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

荊門(mén)市印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)鞏固中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)的政策措施》提到，2026年1月1日起，新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，原則上實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

此次在湖南，平江縣率先在湖南全省縣城打響“第一槍”。當(dāng)?shù)刈〗ň志珠L(zhǎng)提到，此舉意在“提振市場(chǎng)信心”。

值得一提的是，現(xiàn)房銷(xiāo)售仍有許多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題需要考量。例如，它可能在一定程度上影響新房的市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模；對(duì)房企而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售也將導(dǎo)致資金占用周期拉長(zhǎng)、資金壓力增大。

近期，華潤(rùn)置地總裁徐榮表示，“我們理解政府推出該模式是為了降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，提升住房的產(chǎn)品品質(zhì)，更加好的落實(shí)房住不炒的政策導(dǎo)向，但是該政策短期內(nèi)會(huì)加劇企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力，因?yàn)橥顿Y回報(bào)率下降，銷(xiāo)售周期延長(zhǎng)，融資成本上升和定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)增加。當(dāng)然也有可能階段性的推動(dòng)存量去化?！?/p>

但同時(shí)他也提到，“長(zhǎng)期來(lái)看，現(xiàn)房銷(xiāo)售將推動(dòng)企業(yè)優(yōu)化現(xiàn)金流管理，強(qiáng)化客戶需求研究，引導(dǎo)市場(chǎng)份額向頭部企業(yè)集中，助力優(yōu)質(zhì)企業(yè)率先復(fù)蘇。”

一些地方政府也已經(jīng)采取了措施。比如，平江縣給予分期辦理規(guī)劃許可、配套同步建設(shè)、行政事業(yè)性收費(fèi)減半、土地價(jià)格優(yōu)惠等七大獎(jiǎng)勵(lì)，讓房企輕裝上陣。