界面新聞?dòng)浾?| 李香才

　　北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)慶長(zhǎng)假期間展現(xiàn)出活力，銀十延續(xù)了8月樓市新政后的北京并存回暖態(tài)勢(shì)。隨著利好政策的樓市冷遇持續(xù)發(fā)酵，開(kāi)發(fā)商在9月已開(kāi)始加快推盤節(jié)奏，開(kāi)局布局“金九銀十”，整體也出現(xiàn)了一些熱銷樓盤?；嘏?/p>

　　不過(guò)，熱銷與一些項(xiàng)目熱賣形成對(duì)比的銀十是，依然有一些項(xiàng)目遭到市場(chǎng)冷遇。北京并存多位業(yè)內(nèi)人士接受界面新聞采訪時(shí)指出，樓市冷遇未來(lái)這種分化態(tài)勢(shì)將延續(xù)。開(kāi)局

　　項(xiàng)目冷熱不均

　　今年十一黃金周期間，整體北京新房市場(chǎng)延續(xù)了9月以來(lái)的回暖向好態(tài)勢(shì)，尤其是熱銷一些熱門樓盤，日均到訪超百組。銀十

　　中建·運(yùn)河玖院銷售經(jīng)理翟曉虎對(duì)界面新聞表示：“今年國(guó)慶黃金周期間，我們每天到訪客戶大概120到130組，期間合計(jì)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)口徑約5.6億元?！?/p>

　　中建·運(yùn)河玖院由中建玖合打造，定位高端改善住宅，位于北京市通州區(qū)地鐵6號(hào)線北運(yùn)河?xùn)|站附近，主打稀缺濱水資源與第四代住宅標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目自拿地開(kāi)始就備受關(guān)注。項(xiàng)目9月20日正式開(kāi)盤，當(dāng)日即售出573套房源。

　　翟曉虎表示：“目前正在銷售的是項(xiàng)目一期，一期還有一些房源預(yù)計(jì)10月中下旬取證。項(xiàng)目二期目標(biāo)是今年四季度取證，開(kāi)盤時(shí)間目前還不好說(shuō)?！?/p>

　　招商蛇口一位大客戶經(jīng)理對(duì)界面新聞表示：“目前通州片區(qū)主力成交的新房有運(yùn)河玖院、朝棠攬閱、云璟攬閱和和璀璨公元，這四個(gè)項(xiàng)目基本上包攬了通州區(qū)80%以上的網(wǎng)簽占比，后三個(gè)都是我們招商的項(xiàng)目。國(guó)慶期間這三個(gè)項(xiàng)目成交都不錯(cuò)，朝棠攬閱賣的最多，畢竟新開(kāi)的樓盤，房源比較充足?！?/p>

　　招商云璟攬閱一位置業(yè)顧問(wèn)對(duì)界面新聞?wù)f：“我們項(xiàng)目2025年3月2日開(kāi)盤，開(kāi)盤后自3月起，連續(xù)三個(gè)月位列通州區(qū)新房銷售面積、金額、套數(shù)冠軍。目前已進(jìn)入尾盤銷售階段，可選樓層已經(jīng)不多?！?/p>

　　同樣位于通州梨園區(qū)域，與云璟攬閱毗鄰的花語(yǔ)璟云銷售情況卻不甚樂(lè)觀?；ㄕZ(yǔ)璟云一位置業(yè)顧問(wèn)對(duì)界面新聞表示：“國(guó)慶期間我們樓盤賣得還可以吧，賣了將近二十套房，比一些熱銷的樓盤肯定是差一些?！?/p>

　　花語(yǔ)璟云由中鐵建開(kāi)發(fā)，于2025年8月24日開(kāi)盤。前有云璟攬閱的熱銷，后面再加上運(yùn)河玖院吸引了潛在購(gòu)房者的目光，花語(yǔ)璟云開(kāi)盤時(shí)間略顯得不合時(shí)宜。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受界面新聞采訪時(shí)說(shuō)：“通州梨園區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)多年沒(méi)有新盤入市。云璟攬閱上市的時(shí)候，周邊其實(shí)是沒(méi)有競(jìng)品的。云璟攬閱解決了該區(qū)域大部分改善性需求，所以去化速度相對(duì)來(lái)說(shuō)更快一些。而與運(yùn)河玖院相比，花語(yǔ)璟云又難以吸引主城外溢這部分購(gòu)房家庭需求，所以導(dǎo)致去化速度較慢。”

　　“實(shí)際上，花語(yǔ)璟云那塊地本來(lái)招商是想拿下的，因?yàn)樵骗Z攬閱賣的比較好，招商想拿這塊地開(kāi)發(fā)二期?！币晃恢槿耸繉?duì)界面新聞表示。不過(guò)，花語(yǔ)璟云是中鐵建闊別北京市場(chǎng)三年后，重回北京市場(chǎng)的關(guān)鍵一子。因此最終溢價(jià)率達(dá)22%，中鐵建還是心甘情愿將它收入懷中。然而，中鐵建回京首戰(zhàn)打得并不漂亮。北京市住建委信息顯示，截至2025年10月9日，花語(yǔ)璟云已簽約套數(shù)僅為20套。

　　值得注意的是，為了把握十一黃金周的契機(jī)，一些開(kāi)發(fā)商蓄勢(shì)和促銷動(dòng)作不斷，推出特價(jià)房、折扣房、家電贈(zèng)送及物業(yè)費(fèi)減免等促銷手段。10月6日，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)朝觀天珺一位置業(yè)顧問(wèn)表示：“明后天（10月7、8日）復(fù)訪成交的，可以贈(zèng)送額外一年的物業(yè)費(fèi)?！遍_(kāi)發(fā)商意欲抓住十一黃金周最后兩天的時(shí)間促成成交。

　　分化態(tài)勢(shì)將延續(xù)

　　對(duì)于北京樓市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的分化已經(jīng)成為一種常態(tài)。招商蛇口上述大客戶經(jīng)理對(duì)界面新聞表示：“北京現(xiàn)在新房市場(chǎng)二級(jí)分化太嚴(yán)重了，最近這幾年越來(lái)越明顯。好的項(xiàng)目賣的很火，差的項(xiàng)目賣不動(dòng)，降價(jià)都難賣。賣的好的項(xiàng)目20%的樓盤占比但是卻實(shí)現(xiàn)了整體80%的成交量，說(shuō)的一點(diǎn)都不過(guò)分?！?/p>

　　對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)界面新聞分析指出，9月份一線城市穩(wěn)步放量，同比和環(huán)比齊增，北京、上海、深圳得益于限購(gòu)松綁等政策，成交穩(wěn)中有增。核心城市因新增供應(yīng)增加和需求堅(jiān)實(shí)，“好城市+好房子”仍有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。整體看，2025年在9月市場(chǎng)相比7-8月企穩(wěn)升溫后，10月整體市場(chǎng)依然會(huì)維持相對(duì)熱度，但遠(yuǎn)不如2024年的新政后爆發(fā)狀態(tài)，所以預(yù)計(jì)2025年10月的熱點(diǎn)城市成交量會(huì)環(huán)比同比明顯下行。當(dāng)下樓市依然在逐步企穩(wěn)中，需要更多政策維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，8月國(guó)務(wù)院會(huì)議重申要“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”，釋放積極信號(hào)，隨后北上深等核心城市相繼優(yōu)化樓市政策，帶動(dòng)9月市場(chǎng)略有修復(fù)。

　　“銀十”開(kāi)局恰逢國(guó)慶中秋雙節(jié)假期，9月底開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏已有所加快，疊加國(guó)慶期間房企促銷力度加大，推出特價(jià)房源、贈(zèng)送車位、家裝補(bǔ)貼以及“保價(jià)”等一系列營(yíng)銷活動(dòng)，核心城市或優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱度較節(jié)前有所回升。但整體來(lái)看，由于去年國(guó)慶假期受9.26新政帶動(dòng)市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn)，今年假期市場(chǎng)熱度相比去年仍有一定差距。

　　從北京市場(chǎng)來(lái)看，新政效果在9月逐步體現(xiàn)，部分樓盤到訪量有所好轉(zhuǎn)，但整體市場(chǎng)氛圍較平淡。網(wǎng)簽成交量來(lái)看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，9月北京新建商品住宅成交46萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)21%，同比增長(zhǎng)22%。國(guó)慶假期期間（10月1-8日），北京新建商品住宅日均成交0.61萬(wàn)平米，較去年國(guó)慶假期增長(zhǎng)52%。

　　曹晶晶指出，整體來(lái)看，國(guó)慶中秋假期期間樓市整體表現(xiàn)較為平淡，但北京等核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目保持較高熱度。結(jié)合上半年多家頭部房企獲取了較多優(yōu)質(zhì)地塊，這些地塊有望在四季度逐步入市，新增供應(yīng)增加有望對(duì)核心城市新房銷售形成一定支撐，預(yù)計(jì)“銀十”市場(chǎng)將延續(xù)分化態(tài)勢(shì)。