9月20日晚，歲男身亡師解

西安某小區(qū)發(fā)生一起悲劇，童墜

11歲男童小航在小區(qū)樓下玩捉迷藏時

墜入通風井，入通

不幸去世。風井

官方通報稱，初步認定該事故是責律一起安全責任事故，3名責任人被警方控制。歲男身亡師解9月22日，童墜涉事小區(qū)仍在排查安全隱患，入通加緊整改解決。風井

9月21日，據媒體報道，責律小航母親稱，歲男身亡師解這個通風井深十幾米，童墜垂直通向地庫，入通井內沒有水。事發(fā)后，小區(qū)物業(yè)等單位連夜在井口外設置了圍擋，而小航墜井時，此處沒有圍擋，簡易的木板和泡沫墩子未把井口蓋嚴實。

多位居民均表示，除了小航墜落的深井之外，小區(qū)內還有其他深井，居民曾向物業(yè)和相關部門反映過，遲遲未得到解決。得知小航墜井身亡，居民們很心痛，更加擔憂小區(qū)內的安全隱患。

22日，媒體記者在該小區(qū)28號樓的樓下看到，工作人員正在新圍擋上貼A4紙大小的警示標語：內有深坑，請勿靠近。

此前21日，媒體記者走訪時看到，上述標語貼在井口旁的墻上。居民表示，20日晚事發(fā)時，墻上確實有警示標語，但晚上沒有燈，很難看清這處小標語。

那么，開發(fā)商對通風井安全驗收有何義務？涉事通風井未達標交付，開發(fā)商需擔何責？物業(yè)公司對通風井等隱蔽區(qū)域，應盡何種注意義務？此次事件中，物業(yè)公司是否履職不當？

一起來看《法治日報》律師專家?guī)斐蓡T、北京海潤天睿律師事務所合伙人戚兆波律師的專業(yè)解讀！

1、從法律角度看，開發(fā)商對小區(qū)通風井的安全驗收負有何種義務？若涉事通風井未達驗收標準便交付使用，開發(fā)商需承擔哪些責任？

戚兆波：根據《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規(guī)定》，開發(fā)商需對建設工程依法完成消防設計審查，選用合格建材并依法申請消防驗收并辦理備案。通風井驗收需要具備：設計合理，各設施安裝牢固，滿足國家相關的技術規(guī)范；施工應符合國家相關建筑規(guī)范和技術標準并應進行質量檢測和驗收，留存完整技術檔案和施工管理資料。

依據《中華人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定，建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。開發(fā)商作為建設單位，負有對建筑工程組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收的法定義務。小區(qū)通風井作為住宅建設項目的一個分項工程，必須驗收合格才能交付使用。若涉事通風井未達驗收標準便交付使用，開發(fā)商將承擔限期改正及繳納一定罰款的行政責任；造成損失的，應承擔民事賠償責任；如構成犯罪，還將依法承擔刑事責任。

2、物業(yè)公司在小區(qū)公共區(qū)域安全管理中，對通風井這類隱蔽區(qū)域應盡到怎樣的巡查、防護與警示義務？此次事件中物業(yè)公司是否存在履職不當？

戚兆波：依據《物業(yè)管理條例》第二十八條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。同時，物業(yè)公司通常根據物業(yè)服務合同約定對公共區(qū)域負有維修、養(yǎng)護、管理和維護秩序的義務。對通風井這類隱蔽區(qū)域，物業(yè)公司應當納入重點安全管理清單，制定并嚴格執(zhí)行高于常規(guī)標準的巡查與維護計劃，確保所有防護設施完好有效。如果發(fā)現防護設施損壞或存在其他安全隱患時，應立即采取臨時防護措施，并在合理期限內完成修復。此外，應當在顯著位置張貼或懸掛醒目的警示標識，并設置導向標識，引導人員避開危險區(qū)域。此次事件中，物業(yè)公司采取的防護措施，顯然不足以有效防范風險，因此存在履職不適當的情形。

3、針對此類未成年人墜亡事故，除開發(fā)商、物業(yè)公司外，是否還涉及其他責任主體？從法律層面，如何通過責任劃分推動小區(qū)隱蔽空間安全防護措施落實？

戚兆波：此類事故中，作為未成年人的監(jiān)護人，依法負有保護被監(jiān)護人的人身權利的職責，如果未盡到合理的監(jiān)護義務，也應承擔一定的法律責任。

從法律層面看，首先，隱蔽空間的很多安全隱患都源于工程建設不符合規(guī)范所導致，我國建筑法和《建設工程質量管理條例》均規(guī)定建筑工程必須符合規(guī)定的質量標準，并經驗收合格，但建設單位往往關注整體竣工驗收，對于隱蔽空間類的分項驗收重視不足；同時，設計單位對于隱蔽空間的設計存在不當，施工單位未按要求進行施工，也可能是造成安全隱患的重要因素。因此，建設主管部門需對相關單位所負安全責任進行嚴格監(jiān)管并真正落實到位。其次，我國民法典第一千一百九十八條雖規(guī)定了賓館、商場等公共場所的管理者負有安全保障義務，但并未將住宅小區(qū)列入公共場所之內。因此，物業(yè)公司對于小區(qū)共用設施包括隱蔽空間的安全保障義務，更多地來源于物業(yè)管理服務合同的約定。這也是造成物業(yè)公司安全管理義務不到位的重要原因之一。

作者｜法治日報全媒體記者 朱嬋嬋 見習記者 馬子煜