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前段時(shí)間，笑容SOHO中國的格外潘石屹與張欣夫婦在社交平臺曬出一張紐約秋色中的合影。照片里，刺眼兩人笑容輕松，潘石一派“松弛感”撲面而來。笑容

而幾乎同一時(shí)間，他們通過家族信托在紐約豪擲6250萬美元，購入6宗地塊，計(jì)劃自主開發(fā)豪華公寓。

這是潘氏夫婦首次以開發(fā)商身份進(jìn)軍美國地產(chǎn)界，標(biāo)志著他們正式從“收租婆”轉(zhuǎn)型為“包工頭”。

照片中兩人笑意盈盈，歲月靜好；可回望他們曾經(jīng)的同行者，卻已是冰火兩重天。

2025年胡潤百富榜顯示，房地產(chǎn)商在前100名中的比例驟降，現(xiàn)在僅剩龍湖吳亞軍一人。

回想2017和2018年，內(nèi)地房地產(chǎn)商在同一榜單前100名中比例達(dá)到最高，曾占據(jù)三成席位。

如今的他們，命運(yùn)各異：

王健林被萬達(dá)的債務(wù)熬到暴瘦，這位曾經(jīng)的中國首富如今不得不頻繁出售資產(chǎn)維持現(xiàn)金流，前段時(shí)間還領(lǐng)了限高一日游。

而王石退出萬科多年后，卻還因萬科現(xiàn)狀受到牽連，一度被限制出境。

寶能的姚振華，目前各種債務(wù)違約，被限制高消費(fèi)，甚至因欠薪被圍堵，眼鏡都被人打掉了。

至于許家印，更是無需多言，不僅身陷囹圄，連100多億的家族信托都可能要被“擊穿”，拿來償還債務(wù)。

相比之下，潘石屹這個笑容在地產(chǎn)圈里格外的 "刺眼"。

為什么他能笑得出來？說白了，這是一場從2014年就開始的“精準(zhǔn)逃頂”帶來的喜悅。

作為從甘肅山村里面走出來地產(chǎn)大佬，他曾經(jīng)在 90 年代靠海南炒房賺到第一桶金，跟馮侖等人并稱為是 "萬通六君子"，后來創(chuàng)立SOHO中國，把樓盤一路蓋到北京上海。

當(dāng)國內(nèi)地產(chǎn)市場最火熱、同行們?nèi)栽诏偪窦痈軛U之時(shí)，潘石屹卻悄悄嗅到了危險(xiǎn)的氣息。

潘石屹在2018年接受吳曉波采訪時(shí)，提到兩個判斷市場的重要依據(jù)：租售比和杠桿率。

他當(dāng)時(shí)指出，2018年時(shí)國內(nèi)很多城市的房子租售比都已降到了2%，甚至1%點(diǎn)多，而銀行貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%。

這意味著投資者拿著銀行4.9%成本的錢去買房子，然后出租出去只能獲得不到2%的租金回報(bào)，本質(zhì)上已不是一個“劃算”的生意。

精明人從不戀棧，2019年，潘石屹還差點(diǎn)把SOHO中國賣給美國的黑石集團(tuán)，如果不是被監(jiān)管緊急叫停，他又能套現(xiàn)236億港元。

這不是潘石屹第一次展現(xiàn)其敏銳的市場嗅覺，早在1995年海南房地產(chǎn)泡沫破裂前，他就有過成功套現(xiàn)離場經(jīng)歷。

一個從海南的“死人堆“里爬出來的人，對于風(fēng)向的敏感，已經(jīng)刻入了他的DNA。

當(dāng)年，作為微博紅人的潘石屹，一度被網(wǎng)友稱為“潘跑跑”，甚至流傳出一句：“別讓潘石屹跑了！”

網(wǎng)友喊這句話，倒不是眼紅他“逃頂”成功，而是因?yàn)樗爸袊嶅X美國花”！

潘石屹夫婦把資產(chǎn)通過家族信托轉(zhuǎn)到海外，在美國買大樓、買地塊，紐約通用汽車大廈和公園大道廣場都有他的份。

更諷刺的是，國內(nèi)公益中鮮少出手夫妻倆，反手卻給哈佛、耶魯捐了2500萬美元，換來兩個兒子的“名校門票”。

如今，潘石屹夫婦“人在美國”重啟地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)，頗有幾分“諷刺感”拉滿的意味。

不過，這對夫婦在美國也不是一路順風(fēng)：投資電影《月球陷阱》虧到吐血，搞共享辦公、賣別墅也屢屢碰壁，如今身家縮水到185億，跌了不少。

說到底，潘石屹是個“純粹的商人”。

有人說他最像李嘉誠，賺盡了時(shí)代紅利，卻在社會需要擔(dān)當(dāng)?shù)臅r(shí)候，拎著錢袋子“轉(zhuǎn)場”了。

曹德旺曾點(diǎn)評他：“鬼精鬼精的?！钡耍腿菀壮伞肮怼?。

也有人替他說話：至少他沒留下爛尾樓，也沒捅出天大的債務(wù)窟窿，比某些“坑全國”的大佬強(qiáng)點(diǎn)。

但更多人覺得，他是個典型的精致利己主義者——在中國撈金，去美國撒錢，責(zé)任心不夠，愛國心也不多。

商人終究是現(xiàn)實(shí)的，當(dāng)年那個拍胸脯說“不會跑路”的潘石屹，那個高喊“既要成功，也要成仁”的潘石屹，如今把“成功”進(jìn)行了重新的定義：

不看富豪榜，不爭財(cái)富名次，而是讓財(cái)富跨越代際，在異國他鄉(xiāng)落地生根。

而仍在國內(nèi)秋風(fēng)中凌亂的地產(chǎn)大佬們，只能眼睜睜看著他在紐約的秋色中，笑得愈發(fā)燦爛。

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?本文轉(zhuǎn)載自公眾號“大炮侃市”（ID：dzs_9988），原標(biāo)題為《潘氏夫婦的笑容格外的 "刺眼"》，原文發(fā)布于2025年10月28日。無冕財(cái)經(jīng)已獲得轉(zhuǎn)載授權(quán)，并稍作編輯。

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